LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE CONTRAT ou COMPROMIS

A ne pas confondre à la Promesse unilatérale qui est un contrat unilatéral car il n'y a  qu'une personne qui s'engage à exécuter une obligation envers le bénéficiaire.


Le compromis est un contrat préparatoire. Dans la promesse synallagmatique, les parties se sont réciproquement  engagées l'une envers l'autre dans le même acte. Il n'y a pas de droit d'option.
L'article 1589 du code civil dispose que la promesse synallagmatique de vente vaut contrat final, lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et le prix.
Lorsque tous les éléments essentiels du contrat sont déterminés et convenus par les parties, le contrat est valable. Les parties par cet acte ont juste voulu reporter les effets de cet acte à l'accomplissement de formalités. Il s'agit d'une condition suspensive, le contrat est suspendu mais formé.
 Le plus souvent lorsque l'on parle de promesse synallagmatique (PS), il s'agit d'une vente. Pour la vente, la promesse synallagmatique doit mentionnée le prix et déterminer la chose.
La formalité peut correspondre au fait de reporter le transfert de propriété et le paiement du prix au jour de la signature de l'acte notarié.

Ces modalités ou conditions  particulières sont souvent présentées par une clause de réitération ou de régularisation qui sont valables. Les parties ne retardent pas la naissance du contrat,en l’occurrence le contrat est déjà formé!


Le cas du refus d’exécution des modalités fixées par la Promesse de vente.
La partie qui refuserait l'exécution de la modalité s'expose à la sanction de l'exécution forcée.
Les énonciations de l'acte sous seing privé que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition  de vente mais l'avaient considéré comme une simple formalité destiné à en retarder les effets est une promesse synallagmatique de vente 1ere Chambre civile 9 décembre 2010.
Si les parties n'ont pas fait de la réitération authentique de l'acte un élément constitutif de leur consentement, la caducité de cet acte ne peut résulter de la seule expiration du délai convenu. Cela n'empêche pas les parties de s'accorder sur la caducité de l'acte dans une résolution amiable. 3ième chambre civile, 24 MARS 2009.
Lorsque la PSV vaut vente, le dépassement du délai convenu pour réitérer la vente par acte authentique n'est pas sanctionné par la caducité de la PSV et le contrat existe toujours.
L'expiration du dit délai déterminé correspond au moment à partir duquel chaque partie peut mettre en demeure l'autre de régulariser l'acte authentique et à défaut pour celle ci de s'exécuter  spontanément de demander en justice l'exécution forcée ou sa résolution avec dommage et intérêts.
La 3ième chambre civile dans un arrêt du 29 novembre 2000 a décidé que " l'acte authentique n'est pas une condition de formation de la vente , mais une modalité de son exécution, dont la non réalisation ne pouvait pas remettre en cause l'existence de la vente mais seulement  permettre à chaque partie, à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique, d'agir en exécution forcée ou résolution avec dommage et intérêt."

Comme il s'agit d'un contrat, les conditions de formation du contrat tenant à la capacité, l'objet, le consentement, la cause doivent être remplies.

Toute les jurisprudences concernant la promesse synallagmatique ou compromis de vente se trouvent sous l'article 1589 du code civil. (ça peut aider en examen).






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