LA PROMESSE UNILATÉRALE DE CONTRAT OU PACTE D'OPTION

Définition :
La promesse unilatérale(PU) de contrat est la convention par laquelle une personne, le promettant, s'engage envers une autre personne qui l'accepte (le bénéficiaire) à conclure un contrat dont les conditions sont dès à présent déterminées si celui ci le lui demande dans un certains délai. On dit que le bénéficiaire dispose d'une option. C'est un contrat à force obligatoire. Le bénéficiaire dispose d'une exclusivité.
Le promettant s'engage à une obligation de faire, autrement dit à maintenir l'exclusivité.
La PU n'est pas un contrat définitif, il s'agit d'un contrat unilatéral. La PU se distingue de la simple offre de contracter.


Les conditions de la PU
Le promettant doit avoir la capacité de conclure le contrat. La capacité du promettant s'apprécie au jour de la PU.
Le bénéficiaire doit avoir la capacité de conclure au jour de la levée d'option.
Le contenu de la PU doit être suffisamment précis au jour de la PU. L'appréciation de l'objet au jour de la levée d'option.
Cas particuliers pour les promesses de ventes d'immeuble, de fonds de commerce, de droit sociaux dans les sociétés immobiliers : la promesse unilatérale doit faire l'objet d'un enregistrement au bureau des hypothèques, dans les dix jours de son acceptation, sous peine de nullité de cette dernière, article 1589-2 du code de civil. (le droit d'enregistrement s'élève à 125 euros).
Cette exigence est d'interpréter restrictivement par la jurisprudence  lorsque la promesse unilatérale est insérée dans une transaction, échappe à la nullité pour défaut d'enregistrement : Assemblée plénière du 24 FÉVRIER 2006.




Les effets de la PU :
La PU confère un droit d'option, un droit de créance au bénéficiaire. Le droit d'option peut être encadré dans un délai au delà duquel la PU est caduque. À défaut de délai stipulé, la PU pourra avoir un délai de 5 ans en référence à l'article 2224 du code civil.


Si le bénéficiaire lève l'option le contrat est formé, il n'est plus possible pour le promettant de se rétracter. Cependant une action en rescision est possible


La rétractation du promettant avant la levée d'option du bénéficiaire :
En principe, le promettant ne peut se rétracter lorsqu'un délai d'option est prévu.
Toutefois le promettant peut mettre fin à la promesse avant la levée d'option soit en informant le bénéficiaire ou soit en contractant avec un tiers.
La levée d'option postérieure à la rétractation du promettant ne rend pas possible la rencontre de volonté. Le contrat n'est pas conclu. Cependant des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1142 du code civil (« Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. ») peuvent être accordés et non l'exécution forcée du contrat. Toutefois la cour de cassation autorise de prévoir l'exécution forcée en matière de promesse unilatérale de vente :l’arrêt de la 3ième chambre civile du 27 mars 2008 considère que les parties à une PUV sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. »
Le cas de vente conclue avec un tiers :
Cet acte est principe valable car il émane du propriétaire. La PUV génère un droit personnel au profit du bénéficiaire dont l'opposabilité aux tiers relève de l'article 1165 du code civil.
Si le tiers commet une faute suffit à rendre inopposable son acquisition au bénéficiaire qui pourra lever l'option. (il n'est pas possible pour le bénéficiaire de se substituer au tiers).


Jusqu'à la levée d'option, le promettant peut valablement se rétracter sans avoir en verser des dommages et intérêts. Dans ce cas là, Il n'y a pas eu de rencontre de volonté.
Le promettant n'a donné son consentement au contrat lors de la promesse mais il s'est simplement tenu à une obligation de faire qui se traduit par l'octroi de dommages et intérêts en cas de rétractation.
La jurisprudence laisse la possibilité aux parties de prévoir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par constatation judiciaire de la vente. (3ième chambre civile, 27 MARS 2008).


Après la levée d'option, le contrat est conclu sous réserve que le promettant ne se soit pas rétracté. Le contrat produit donc tous ses effets.




L'absence de levée d'option dans les délais prévues :
la solution est simple, il n'y a pas de contrat formé. La promesse unilatérale est caduque en absence de manifestation de volonté claire et non équivoque. La responsabilité du bénéficiaire ne peut être engagé.

Si le bénéficiaire ne lève pas l'option et qu'il a versé une indemnité d'immobilisation, ce dernier la perdra au profit du promettant. Par contre si l'absence de levée d'option n'est pas inhérente au bénéficiaire mais pour des raisons extérieures notamment la défaillance d'une condition suspensive, il pourra obtenir la restitution de l'immobilisation( 3ième chambre civile du 15 décembre 2010.)
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